Nhu cầu lớn nhưng sản phẩm thiếu

Cụ thể, theo số liệu mới được công bố của Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam về thị trường bất động sản tháng 11 của TP.HCM và vùng giáp ranh cho thấy. Đối với phân khúc đất nền, trong tháng 11, toàn thị trường ghi nhận 4 dự án mở bán (tất cả dự án đều thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 378 nền, tương ứng 71% so với tháng 10/2020 (535 nền). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 72% (khoảng 273 nền), bằng 76% so với tháng 10/2020 (359 nền).

Theo DKRA Vietnam thì nguồn cung mới có sự sụt giảm so với tháng trước, chủ yếu tập trung ở Đồng Nai. Cụ thể Đồng Nai có 2 dự án mở bán với khoảng 248/297 (84%) nền được tiêu thụ. Chiếm tỷ lệ 8% nguồn cung và 91% tiêu thụ toàn thị trường. Bà Rịa - Vũng Tàu có 1 dự án mở bán khoảng 22/41 (54%) nền được tiêu thụ, tỷ lệ nguồn cung và tiêu thụ lần lượt là 11% và 8%.

Thị trường Bình Dương có 1 dự án mở bán với khoảng 3/40 (8%) nền được tiêu thụ, đạt tỷ lệ 11% nguồn cung và 1% tỷ lệ tiêu thụ. Trong khi đó, khu Tây mới thị trường chính là Long An lại không có dự án nào ghi nhận mở bán.

Cũng theo quan sát của Bộ phận R&D DKRA Vietnam đưa ra. Trong tháng 11/2020, nguồn cung mới đưa ra thị trường khá khan hiếm, vị trí xa vùng trung tâm, các sản phẩm được các chủ đầu tư giới hiệu trong tháng đều đã đưa ra thị trường và được ghi nhận trước đó hoặc các dự án lâu năm được tái khởi động.

Ngoài ra, trên thị trường thời gian vừa qua một số dự án có quy mô nhỏ lẻ (dưới 100 sản phẩm), theo hình thức tự phân lô bán nền (đất nông nghiệp + thổ cư) thuộc sở hữu cá nhân điển hình như khu vực Phú Mỹ tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu rao bán khá nhiều trong tháng. Giao dịch thứ cấp kém sôi động, tập trung chủ yếu ở các dự án thuộc khu vực đô thị trung tâm của tỉnh, các dự án đã hình thành cơ sở hạ tầng và pháp lý. Đối với TP.HCM giao dịch thứ cấp tập trung ở khu vực quận 9, quận 7. Các sản phẩm có mức giá trung bình 35 – 75 triệu Đồng/m2 thu hút nhiều sự chú ý từ các nhà đầu tư.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự. Trong tháng 11/2020, phân khúc này được DKRA ghi nhận 2 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 66 căn, bằng 79% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% (khoảng 21 căn), bằng 25% so với tháng 10/2020. Nguồn cung và sức cầu giảm nhẹ so với tháng trước, tập trung chủ yếu ở khu Đông và khu Tây, đa số là những dự án cũ thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó.

Trong đó khu Tây TP.HCM với 1 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 50 căn, chiếm 76% tổng nguồn cung mới. Dự án có tình hình bán hàng khá chậm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 28%, với mức giá dao động từ 33 – 52,6 triệu đồng/m2. Khu Đông cung cấp ra thị trường 16 căn đến từ 1 dự án, chiếm 24% tổng nguồn cung mới, tỷ lệ tiêu thụ đạt 44% (khoảng 7 căn) với mức giá bán dao động từ 26 – 42,2 triệu đồng/m2.

Việc thị trường thiếu dự án mở bán cũng kéo tình hình giao dịch thứ cấp kém sôi động và tiếp tục xu ướng đi ngang. Giá bán thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm từ những tháng trước, mức giảm thể hiện rõ nét nhất đối với những dự án ở phân khúc cao cấp có mức giá trên 15 tỷ đồng/căn và những dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý.

Đánh giá về thị trường bất động sản khu Tây TP.HCM, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty CP bất động sản Asian Holding cho rằng thị trường bất động sản khu Tây TP.HCM gồm khu vực huyện Bình Chánh, Chủ Chi, Hóc Môn và tỉnh Long An. Ở thị trường này, phân khúc chính đó là đất nền và nhà phố, riêng phân khúc Chung cư lại rất hạn chế và tập chung cử yếu ở khu tây Nam là huyện Bình Chánh.

"Văn hóa người dân khu Tây TP.HCM và tỉnh Long An đó là chuộng phân khúc đất nền, nhà phố bởi người dân đa phần là những người lao động đến từ các tỉnh Miền Tây, nơi có văn hóa sở hữu nhà phố lớn. Bên cạnh đó, quỹ đất tại đây nhiều nên nhu cầu ở phân khúc nhà phố, đất nền luôn chiếm tỷ trọng cao nhất tại TP.HCM. Minh chứng là cả tỉnh Long An không có dự án chung cư nào được phát triển, thay vào đó là đất nền, nhà phố", ông Hậu cho biết.

Cũng theo ông Hậu, việc dự án đất nền, nhà phố khan hiếm trong những tháng vừa qua đang tạo ra một cơn khát lớn ở thị trường khu Tây, và nếu cơn khát sản phẩm này không được giải quyết sẽ tạo ra một cuộc khủng hoảng sản phẩm và tạo ra việc sốt đất trong thời gian tới.

Khảo sát thực tế thị trường bất động sản khu Tây TP.HCM những ngày đầu tháng 12/2020, ghi nhận thực tế cho thấy thị trường đang kham hiếm hàng bất động sản nghiêm trọng. Đặc biệt các doanh nghiệp lớn tại thị trường khu Tây đã nhiều tháng qua không có dự án mới mở bán, các giao dịch vẫn chỉ nằm ở những dự án mở bán trước đó. Đơn cử như Thắng Lợi Group từ năm 2019 tới nay chưa ra hàng dự án mới, Phúc land, Tây Nam Land, Trần Anh Group, Cát Tường Group, Hiển Vinh Group và ngay cả dự án rộng hơn 300ha của đại gia Nam Long cũng đang bán những sản phẩm mà đã bán từ năm 2019.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng việc doanh nghiệp không có dự án mới ở năm 2020 đến từ việc dịch bệnh COVID-19 bùng phát từ đầu năm dẫn tới việc doanh nghiệp phải thay đổi kế hoạch kinh doanh dù quỹ đất mà Thắng Lợi Group chuẩn bị cho thị trường khu Tây năm 2020 đã được doanh nghiệp tiến hành từ nhiều năm trước. Và để không bị ảnh hưởng nhiều bởi dịch bệnh, Thắng Lợi Group tiến hành thay đổi kế hoạch phát triển, thay vì mở bán dự án mới thì tiến hành giao dịch những dự án mở bán trước đó và săn quỹ đất để khi dịch ổn định Thắng Lợi Group sẽ tiến hành phát triển và đưa ra thị trường ngay dự án mới.

"Hiện dịch bệnh đã bình ổn, chúng tôi quyết định sẽ mở bán dự án mới với diện tích hơn 103ha tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An nơi chỉ cách TP.HCM chưa tới 10km. Dự án này với dòng sản phẩm nhà phố, đất nền, biệt thự sẽ giúp cho thị trường khu Tây được giải cơn khát khan hiếm hàng suốt năm 2020 vừa qua", ông Quyền cho biết.

Còn ông Trần Hải Quân, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Phúc Land cho biết hiện doanh nghiệp ông đang dồn hết lực để bước vào cuối tháng 12 sẽ mở bán dự án Long cang riverpark tại khu Tây TP.HCM với diện tích 10,4ha gồm 565 nền đất. Với dự án này, ông Quân cho biết sẽ giúp thị trường giải cơn sốt đất tại khu Tây.

"Giá đất khu Tây đang tăng mạnh trong năm 2020, ghi nhận bình quân từ 30 đến 40% giá trị sản phẩm bán ra năm 2019. Việc tăng này đến từ câu chuyện khan hiếm dòng sản phẩm mới và nhu cầu khách hàng rất lớn, chính vì vậy để thị trường bất động sản khu Tây không tăng giá quá nhiều thì phải có dòng sản phẩm mới mở bán, như vậy thị trường mới phát triển bền vững", ông Quân nói.

Đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM từ giờ tới năm 2021, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, từ nay đến Tết Âm lịch Tân Sửu và cả năm 2021, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại, do có những tác động tích cực từ việc cả nước kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19 và Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới như Luật Đầu tư 2020; Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020; kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... có hiệu lực từ ngày 1/1/2021.

Đồng thời với việc Chính phủ đang xem xét sửa đổi một số nghị định, nhất là dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách. Đây chính là điều kiện cần và đủ để thị trường bất động sản TP.HCM chỗi dậy các dự án mới, đặc biệt là các phân khu mà năm 2020 thiếu vắng dự án như khu Tây TP.HCM.

Còn ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Vietnam cho rằng Quý I/2021 sẽ là một Quý bật mạnh của bất động sản khu Tây. Lý do bởi giá bất động sản khu vực này còn khá thấp. Cụ thể, ông Hoàng đưa ra số liệu khảo sát của DKRA, hiện mức giá trung bình ở khu vực từ 15 đến 40 triệu/m2, được xem hợp lý cho việc đầu tư so với khu Đông hay Nam. Về biên độ tăng giá, theo khảo sát thường rơi vào ngưỡng trung bình từ 18-25%/năm. Lúc thị trường diễn biến tốt, ở các dự án có lợi thế mặt tiền đường lớn có thể tăng lên mức 35%/năm. Thậm chí, có một số dự án sở hữu vị trí đẹp, tiện ích đầy đủ đã đạt mức chênh lệch đạt 150-170 triệu đồng/căn chỉ từ thời điểm mua đến thời điểm dự án xây dựng.

"Lý do đầu tiên khiến nơi đây có biên độ tăng giá tốt là do hạ tầng giao thông được đầu tư bài bản, có lộ trình quy hoạch rõ nét. Cụ thể là kế hoạch phát triển các tuyến Metro lớn như 3A (Bến Thành – Tân Kiên), Metro số 5 (ngã tư Bảy Hiền – cầu Sài Gòn), Metro số 6 Bình Phú kết nối giữa tuyến 3A và tuyến số 2 tại Vòng Xoay Phú Lâm và Bà Quẹo. Đặc biệt, vừa qua, UBND TP.HCM cũng có quyết định tái khởi động dự án cầu đường Bình Tiên với tổng mức đầu tư 3.507 tỷ, chiều dài 3,2 km.

Khi hoàn thiện Cầu Bình Tiên sẽ bắc qua Kênh Tàu Hủ, Kênh Đôi, kết nối thuận tiện quận 6 và quận 8, đồng thời giúp giảm áp lực cho đường Võ Văn Kiệt, tạo đà kết nối nhanh đến khu vực trung tâm như quận 1, quận 4, quận 5. Khu Tây còn ghi dấu ấn đặc biệt với nhà đầu tư nhờ của các trung tâm giao thương như Chợ Lớn và mạng lưới những KCN Bình Đăng, Tân Tạo… Hoạt động mua bán tại các trung tâm giao thương và sản xuất ở các KCN sẽ thu hút thương lái, lao động đến sinh sống, làm việc kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao", ông Hoàng nhận định.

Ngọc Mai

Theo cafef